Dr. Edwin Ferrer
Dr. Edwin Ferrer
La diferencia entre una compra segura y un problema legal de años casi siempre se decide antes de firmar, no después.
En los últimos meses se ha hablado mucho, en distintos municipios del Tolima, de la venta de "lotes campestres" o "parcelas" en zona rural. Es un negocio atractivo, con precios accesibles, cercanía a la ciudad y la promesa de tener tierra propia, pero también uno de los que con más frecuencia termina en un problema jurídico que el comprador solo descubre demasiado tarde: no tiene, en realidad, la propiedad individual que creyó haber comprado.
El artículo 44 de la Ley 160 de 1994 es claro: los predios rurales no pueden fraccionarse por debajo de la extensión que la autoridad competente, hoy la Agencia Nacional de Tierras, haya fijado como Unidad Agrícola Familiar (UAF) para ese municipio o esa zona específica. La UAF no es un capricho técnico: es la extensión mínima que, según las condiciones de cada región, permite que una explotación agropecuaria sea viable. Y la consecuencia de incumplir esta regla no es una simple observación administrativa: el artículo 44 establece nulidad absoluta del acto o contrato que fraccione un predio rural por debajo de ese mínimo.
Cuando un predio rural grande se divide en varios lotes más pequeños que la UAF y se venden como si cada uno fuera una propiedad independiente, lo que legalmente ocurre, salvo que exista una excepción normativa aplicable o que el proyecto haya surtido el trámite correcto ante la autoridad competente, es que no se puede constituir un título de propiedad individual para cada lote. Lo que el comprador recibe, en la práctica, es una cuota de propiedad en común y proindiviso sobre la totalidad del predio original, compartida con todos los demás compradores. No tiene una matrícula inmobiliaria propia, no puede cerrar su lote con una escritura individual, y su "propiedad" depende, en últimas, del acuerdo con decenas de copropietarios que probablemente nunca conocerá.
Esto tiene consecuencias muy concretas: dificulta obtener crédito hipotecario, complica o impide la construcción legal, y ante cualquier conflicto entre copropietarios, o ante la insolvencia o mala fe de quien vendió, el comprador puede quedar en una posición jurídica mucho más débil de lo que imaginaba al firmar.
Antes de firmar cualquier promesa de compraventa de un lote rural, conviene exigir y revisar: el certificado de tradición y libertad del predio matriz (no solo del "lote"), si existe una licencia de subdivisión o parcelación aprobada por la autoridad competente, si el predio está clasificado como suelo rural o suelo suburbano en el Plan de Ordenamiento Territorial, ya que las reglas cambian según la clasificación, y si el área ofrecida cumple o está exceptuada de la UAF mínima para esa zona. Un estudio de títulos hecho antes de comprar cuesta una fracción de lo que cuesta resolver después un problema de esta naturaleza.
La otra cara de la moneda: quien es propietario de un predio rural grande y quiere venderlo por partes, muchas veces sin intención alguna de defraudar a nadie, simplemente sin conocer la restricción, corre el riesgo de suscribir contratos nulos, exponerse a reclamaciones futuras de los compradores, e incluso comprometer su responsabilidad personal. Antes de anunciar cualquier venta por lotes, vale la pena formalizar correctamente el proceso: verificar si el predio permite subdivisión, tramitar la licencia correspondiente si es necesario, o estructurar la venta bajo una figura jurídica distinta que sí sea válida, como la copropiedad debidamente reglamentada.
En Edwin Ferrer — Servicios Legales realizamos estudios de títulos y acompañamiento en procesos de saneamiento y titulación de predios rurales y urbanos, tanto para quien ya compró y quiere verificar o regularizar su situación, como para quien tiene un predio y quiere venderlo de forma correcta desde el principio. La diferencia entre una compra segura y un problema legal de años casi siempre se decide antes de firmar, no después.